Immobilienkredit

Zur Finanzierung von Immobilien eingesetzte Kredite werden als Immobilienkredit bezeichnet. Diese Kredite sind grundbuchgesicherte Darlehen. Dadurch ergeben sich für diesen Kredit in den sogenannten 1A- und 1B- Bereichen auch gegenüber Vollfinanzierungen günstigere Zinssätze. Das ergibt sich daraus, dass im Falle einer Versteigerung wegen der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zuerst die erstrangig eingetragene Hypothek und dann die zweitrangig eingetragene Hypothek bedient werden.

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Für den Immobilienkredit oder auch Hypothekenkredit gibt es viele verschiedene Möglichkeiten. Bei allen diesen Varianten steht der Zinssatz oder genauer ausgedrückt, der effektive Zins, zunächst im Vordergrund der Betrachtungen und Vergleiche. Das ist auch vollkommen verständlich und legitim, wenn man überlegt, dass es hier um die Finanzierung von einigen Hunderttausend Euro geht. Ein Prozent Zins bei 100.000 Euro bedeutet über 83 Euro monatliche Zinsen. Bei Finanzierungslaufzeiten von 25 Jahren sind das 25.000 Euro nur an Zinsen.

Jedoch ist nicht nur der zu zahlende Zinssatz alleine das Kriterium für einen günstigen Immobilienkredit. Die gesamte Finanzierung steht immer in einer sehr engen Beziehung zu den Vorstellungen des Kreditnehmers, seiner persönlichen Situation und seiner finanziellen Leistungsfähigkeit. So können anfänglich günstige Zinsen durch eine lange Laufzeit der Finanzierung, fehlende Möglichkeiten für sich ergebende Sondertilgungen oder ungünstige Zinsbindungsfristen aufgezehrt werden.

In der Finanzierungs-Praxis hat sich oft der kombinierte Einsatz von verschiedenen Möglichkeiten bewährt.

Für den erstrangigen Finanzierungsteil ist ein Annuitätendarlehen günstig. Die Zinsen werden für fünf, zehn oder sogar fünfzehn Jahre festgeschrieben. Der zu zahlende Betrag bleibt über die Laufzeit hinweg gleich. Dieser Beitrag enthält Zinsen und die Tilgung des Immobilienkredits zugleich. Die Tilgung liegt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme etwa bei 1 Prozent. Der Rest ist der Zinsanteil. Die Tilgungsbeiträge werden jährlich, günstiger halb- oder vierteljährlich oder sogar monatlich verrechnet. Dadurch sinkt die restliche Schuldensumme und der zu zahlende Zinsbetrag sinkt, während die in der Zahlung enthaltene Tilgung steigt.

Als weitere Finanzierungsbausteine sind Bausparverträge – auch mit Vor- oder Zwischenfinanzierung gut einsetzbar. Bei den Festdarlehen werden während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt und die Darlehenssumme muss am Laufzeitende auf einmal getilgt werden.

Bei den Cap-Darlehen oder Cap-Krediten handelt es sich um Immobilienkredite, bei denen sich der Zins zwischen einer festgelegten Zinsuntergrenze und einer Zinsobergrenze bewegen kann. Der Zins wird also den aktuellen Marktkonditionen, eventuell mit einer zeitlichen Verschiebung oder Verzögerung, angepasst. 

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